Derecho hipotecario Código:  73.539    :  4
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Con carácter previo y para lograr correctamente los objetivos de la asignatura, conviene hacer mención de la importancia que tiene haber cursado al menos Derecho Civi II y III antes de enfrentaros a las cuestiones propias del Derecho Hipotecario. Tanto es así que, sin haber trabajado e interiorizado los conceptos fundamentales de los Derechos Reales, se hace muy difícil, por no decir prácticamente imposible, hacer un seguimiento correcto de esta asignatura.

Derecho Hipotecario equivale a Derecho Inmobiliario Registral; y si recibe el primer nombre no es porque estudie el derecho real de hipoteca (que también lo hace), sino por haber nacido históricamente para llenar la necesidad de dar publicidad a las cargas y afecciones reales sobre las fincas (y especialmente a las hipotecas), la clandestinidad de las cuales o su carácter oculto perjudicaba notablemente el tráfico inmobiliario.

El Derecho Hipotecario es la disciplina jurídica, parte del Derecho Civil, que estudia el tráfico jurídico de los derechos reales sobre bienes inmuebles en el ámbito del Registro de la Propiedad: podría pensarse que eso ya se ha estudiado a Derecho Civil III, entre los derechos reales; pero interesa señalar ahora dos diferencias:

  • El Derecho Hipotecario se caracteriza por un estudio dinámico; es decir, no interesa el contenido de los derechos reales, sino la dinámica de su constitución, transmisión, modificación y extinción.
  • Actúa en cuanto ese tráfico jurídico se desarrolla en el ámbito del Registro de la Propiedad; si se trata de fincas, o de colisión entre derechos, que no han tenido acceso al Registro, los derechos reales se regulan por el Derecho Civil puro.

Amunt

Como se ha apuntado, el Derecho Hipotecario es una parte del Derecho Civil. Tal vez, sin embargo, algunos hipotecaristas no estarían de acuerdo con eso: El Derecho Hipotecario puede considerarse una parte del Derecho Civil y, concretamente, de los Derechos Reales; o puede considerarse una disciplina que a lo largo de los tiempos ha ido ganando una autonomía doctrinal y legislativa que la distingue con caracteres propios. Pero la discusión parece puramente teórica, porque, no ya la autonomía del Derecho Hipotecario, sino la misma división del Derecho en las tradicionales  asignaturas, no se corresponde con la realidad de los problemas, y es sólo útil a efectos didácticos. En la realidad, muchos tratados de Derecho Civil ignoran la materia hipotecaria, mientras que otros la incluyen; y, por otra parte, existen tratados exclusivamente de Derecho Hipotecario (alguno de más extensión que la mayoría de los de Derecho Civil). En cambio, sí es interesante señalar que el Derecho Hipotecario responde a principios distintos, y a veces contrarios, a los del Derecho Civil, y puede resultar sorprendente para quien se adentra por primera vez en su estudio después de haber asimilado las normas civiles; porque la Ley Hipotecaria tiene una inspiración claramente germánica, frente a los criterios romanistas del Código Civil; y en ella, la protección de la seguridad del tráfico (que es uno de los fines fundamentales del Derecho Hipotecario) impone muchas veces el sacrificio de los principios civiles.

Conviene ahora repasar un ejemplo que ya se trató en Derecho Civil III: Incluso sin salir del Código Civil basta comparar el hipotecarista art. 1473 C.c. (si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, [...] la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro) con el romanista art. 609 C.c. (la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten [...] por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición): A vende una finca a B y después, fraudulentamente, vuelve a venderla, a C, que la inscribe en el Registro de la Propiedad y que, así, se convierte en propietario; si la primera venta, de A a B, fue completa, con contrato y tradición, B se convirtió en propietario en ese momento (art. 609 C.c.); y, después, C nada pudo adquirir, porque adquirió de quien ya no era propietario; la ley no duda entre dos aspirantes al dominio para atribuir la propiedad a C, que inscribe (art. 1473 C.c.), sino entre un propietario verdadero, B, y un propietario falso, pero registral, C; o, más exactamente, entre la seguridad del derecho y la seguridad del tráfico; y por esa consideración priva de su propiedad a quien realmente era propietario hasta entonces, B, y se la atribuye al titular registral, C; ocurre lo mismo, y por el mismo fundamento, y con la misma apariencia de expolio, que ocurre con la usucapión: por razones de conveniencia, de utilidad, de seguridad jurídica, el propietario indolente es privado de su derecho, y es investido el propietario aparente, el que posee, usa, cultiva... o inscribe. Hasta el punto de que podría hablarse (si no fuese etimológicamente incorrecto) de una usucapión instantánea, sin necesidad de posesión ni de tiempo de posesión, como la que establece el art. 85 C. de c. (la compra de mercaderías en almacenes o tiendas abiertas al público causará prescripción de derecho a favor del comprador...); y, por supuesto, como en este último artículo, debe entenderse que quedan a salvo, en su caso, los derechos del propietario de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponderle contra el que los vendiere indebidamente, porque el Derecho Hipotecario no interfiere en ese terreno obligacional.

Si se considera que el Derecho Hipotecario forma parte de los Derechos reales, del Civil III, habría bastante con remitirse al Plan Docente de esta asignatura con el fin de averiguar sus relaciones con otras asignaturas del Plan de Estudios. Así se tiene que hacer, pero añadiendo dos observaciones especiales:

a) Piénsese en su importancia dentro del Derecho Civil: la compra de la vivienda y la hipoteca para su financiación son los negocios jurídicos más importantes que celebra la familia española media; y se desarrollan por los cauces del Derecho Hipotecario. Pocos negocios pueden encontrarse con la misma importancia personal y social.

b) Hay que resaltar la relación del Derecho Hipotecario con uno de los principios constitucionales de mayor relieve para un jurista, el de la seguridad jurídica: La finalidad fundamental del Derecho Hipotecario es la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario; y a esta finalidad responden todos los principios y medios que podrían indicarse, como son la inscripción de los derechos reales, su publicidad o información a los interesados, el control de la legalidad de los actos que pretenden su inscripción, la presunción de exactitud del Registro. Con eso se sirve, como siempre que se habla de seguridad, a la paz social, y se da cumplimiento al art. 9 CE (la Constitución garantiza [...] la seguridad jurídica...)

Amunt

Como se decía en relación con los Derechos reales, es obvio que el Derecho Hipotecario resulta esencial para todas las profesiones jurídicas, incluso para aquéllas que, a primera vista, pueden parecer más alejadas del Derecho Civil, pues en cualquier rama puede surgir en cualquier momento la relación con un inmueble. Pero el contenido de la asignatura es marcadamente importante para los profesionales relacionados con el tráfico inmobiliario: Abogados civilistas, o privatistas en general, Abogados de empresas inmobiliarias, de Banca, Notarios y Registradores de la Propiedad (en el programa de las oposiciones a Registros hay 82 temas de Derecho Hipotecario, además de los 124 de Derecho Civil, todos más o menos de la misma extensión), y personal auxiliar de la notaría y del Registro.

Amunt

Con el fin de alcanzar correctamente los objetivos de la asignatura, conviene adelantar la importancia que tiene haber cursado al menos Derecho Civil II y III antes de enfrentarse a las cuestiones propias del Derecho hipotecario. Tanto que, sin haber trabajado y haber interiorizado los conceptos fundamentales de los Derechos reales, se hace muy difícil, por no decir prácticamente imposible, hacer un seguimiento correcto de esta asignatura.

Amunt

Es muy recomendable haber superado Derecho Civil I,  Derecho Civil II y Derecho Civil III.

Amunt

La asignatura persigue que el alumno llegue a un conocimiento práctico del Derecho Hipotecario y del Registro de la Propiedad. El enfoque y confección de los materiales se han procurado con una rigurosa observancia de dos reglas:

La primera, hacer sencilla y amena una materia que injustificadamente tiene fama de árida y oscura; se recurrirá a frecuentes ejemplos partiendo del nivel de un profano en la materia, para, desde allí, ir profundizando en cuestiones más complejas.

La segunda, un enfoque práctico del estudio: no se encontrará explicación de la Real Pragmática de Carlos y Juana de 1539, antecedente remoto del Registro de la Propiedad, ni de cómo funciona el sistema australiano (tan amado por los principiantes del Derecho Hipotecario), ni de cuál es la naturaleza de la prohibición de disponer; en cambio, aparecerán datos tan poco académicos como fotocopias de folios registrales en las que pueda verse cómo se hacen las cosas en la realidad, o detalles tan simples como la localización del Registro a que corresponde una calle determinada, la redacción de una instancia para pedir una nota simple de información registral o el precio de una certificación. También desde este nivel del suelo, se intentará ascender a los grandes problemas del Derecho Hipotecario

 

 

COMPETENCIAS

 

Competencias específicas

  • Interpretación de los textos jurídicos desde una perspectiva interdisciplinar utilizando principios jurídicos como instrumento de análisis.
  • Aplicación de los principios del derecho y la normativa jurídica a supuestos fácticos.

Competencias transversales

  • Resolver situaciones conflictivas o problemáticas con decisión y criterios claros.
  • Aprendizaje autónomo y adaptación a las nuevas situaciones.

 

METODOLOGÍA DE EVALUACIÓN

 La metodología de evaluación que se seguirá en esta asignatura, dependiendo de los objetivos de aprendizaje y de las competencias que persigue, puede consistir, entre otros, en la realización de ejercicios y/o preguntas teórico-prácticas, grabación de vídeos y/o audios, realización de cuestionarios con un tiempo limitado y/o participación en debates, wikis, blogs y/o vídeoblogs. En este sentido, el estudiante debe disponer de los dispositivos necesarios por el correcto seguimiento de todas estas metodologías de evaluación (particularmente de herramientas que permitan la grabación de vídeo y/o sonido)".

Amunt

1.- Índice de materias


El índice o relación de materias se pueden encontrar en los módulos didácticos de la UOC. No es necesario reproducirlos aquí.


2. Descripción y relación de materias


El Derecho Hipotecario no tiene una metodología muy clara, no se divide en las partes ordenadas que caracterizan otras asignaturas; aun así, se ha intentado seguir una línea conceptual, que se apreciará mejor al final del curso:

Se empieza presentando el Registro de la Propiedad y su organización (módulo 1).

Para estudiar posteriormente los elementos personales, reales y formales de la inscripción en el Registro de la Propiedad; así como la acción de rectificación (módulo 1).

Se tratan los principios hipotecarios: se llaman tradicionalmente "principios hipotecarios", a una serie de principios doctrinales que se conciben, bien como enumeración de principios fundamentales de organización y eficacia registral, bien como síntesis doctrinal del ordenamiento positivo; se apoyan en preceptos concretos de la Ley y del Reglamento, pero no están reconocidos por éstos como tales principios (a diferencia de lo que ocurre con el Registro Mercantil, cuyo reglamento ha tenido como una de sus preocupaciones, confesada en la exposición de motivos, la compilación de lo que llama "principios básicos"). En cualquier caso, son de una gran importancia para la comprensión y estudio del Derecho Hipotecario, que difícilmente se puede concebir sin ellos (módulo 2).

Vienen a continuación dos módulos sobre la mecánica registral, principalmente vista desde el lado del usuario del Registro: el primero, sobre cómo se puede presentar un documento con el fin de obtener su registración, y cómo se desarrolla todo el procedimiento registral (módulo 3); el segundo, sobre cómo se consulta el Registro para conocer su contenido y obrar en consecuencia (módulo 4). El contenido de estos dos módulos ha sufrido importantes modificaciones en recientes reformas.

Varios módulos (5 a 8) desarrollan el acceso de la finca al Registro por primera vez, las modificaciones que puede sufrir después, y algunos problemas que plantearán sus sucesivas inscripciones (si la finca se constituye en propiedad horizontal o si se adquiere o se enajena dentro de un régimen matrimonial de bienes, por ejemplo).

Las anotaciones preventivas son asientos que difícilmente pueden formar una materia unitaria, porque no tienen ningún otro punto en común que el de tratarse de asientos temporales, llamados a extinguirse en un plazo relativamente corto; pero tienen una importancia enorme, no sólo desde el punto de vista doctrinal, sino en la práctica jurídica; basta pensar en el embargo (módulos 9 y 10).

Se finaliza con el estudio del derecho real de hipoteca, necesariamente corto (módulos 11 a 14), pero mucho más amplio que el que se acostumbra a dedicar en la mayoría de los manuales de Derecho Civil y, sobre todo, más práctico

Amunt

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1. Material de estudio

El texto básico serán los temas o módulos proporcionados por la UOC. Para decirlo con términos apreciados por los estudiantes, no sólo el aprobado, sino también el excelente, se encuentran en estas páginas.

No obstante, semanalmente el consultor proporcionará al alumno:

  • Explicaciones, ejemplos y algunos desarrollos que hace falta leer y entender, pero no memorizar; no serán materia de examen.
  • Actualizaciones de aspectos modificados desde la redacción del módulo impreso; hay que estudiarlos como si fueran parte del módulo que complementan.
  • Si procede, fotocopias de folios registrales (en la mayoría de los casos, simulados), donde se verá cómo se hace en la realidad aquello que se estudia en los módulos.

 

2. Bibliografía complementaria

La bibliografía complementaria que puede sugerirse es la misma que ya se sugirió para Derecho Civil III en la parte de Derecho Hipotecario. Está relacionada en los módulos; puede destacarse:

 

i.- Doctrina.

Roca Sastre, R.M., Derecho Hipotecario, Editorial Bosch. El Rocasastre es la gran obra del Derecho hipotecario español; publicada cuando sobre esta materia no había prácticamente nada; su autor fue un gran jurista, Abogado, Juez, Registrador de la Propiedad y Notario, que ejerció esta última profesión en Barcelona; la continuó su hijo, que también fue Notario de Barcelona. La última edición (1998) tiene 10 volúmenes. Existe un suplemento publicado el año 1999.

  • Chico Ortiz, J.M., Estudios sobre Derecho Hipotecario, (dos volúmenes), Marcial Pons, Madrid, 2000. Es un Derecho hipotecario más asequible que el anterior, pensado por su autor para responder al programa de las oposiciones a Registros.
  • Lacruz, J.L., Elementos de Derecho Civil, Dykinson, Madrid, 2001 (un volumen es de Derecho Hipotecario: Derecho Inmobiliario registral).
  • Manzano Solano, A., Derecho Registral Inmobiliario para iniciación y uso de universitarios (2 volúmenes publicados por el Colegio de Registradores y que distribuye Civitas).
  • Peña Bernaldo de Quirós, M., Derechos reales. Derecho Hipotecario, 2 volúmenes publicados por el Centro de Estudios Registrales; Madrid, 1999.
  • Rodríguez López, F., (Registrador de la Propiedad de Sevilla) publicó una serie de artículos llamados Reflexiones y problemas prácticos de Derecho Hipotecario en el Boletín del Colegio de Registradores, que después se compilaron en un libro editado por Comares (1990).
  • Rodríguez Otero, L., Elementos de Derecho Hipotecario, 2 volúmenes ajustados al programa de Notarías y editados por Dijusa, 2003.
  • Vilaplana García, C., Fichero registral inmobiliario, jurisprudencia y doctrina ordenadas alfabéticamente por materias, 1975-2000, con varios apéndices posteriores; editado por Centro de Estudios Registrales del Colegio de Registradores. Muy práctico e interesante.

Sobre la misma materia puede consultarse una numerosa y rica bibliografía en la base de datos de Colex (click en Colegio de Registradores, Bibliografía: Revistas Jurídicas).

Pero debe observarse que las constantes reformas legislativas y reglamentarias hace difícil conseguir bibliografía actualizada.

 

ii.- Jurisprudencia.

Para el estudio de la jurisprudencia sirven las mismas colecciones o bases de datos que en las restantes disciplinas de la Licenciatura y en las restantes partes del Derecho Civil.

Pero en materia de Derechos Reales e Hipotecario son especialmente interesantes las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado; ya en Civil III se explicó de qué se trata: cuando el Registrador de la Propiedad rechaza la inscripción de un documento porque estima que no es perfecto, que puede ser nulo, que incumple algún requisito legal, lo manifiesta así a los interesados por medio de una nota puesta en el mismo documento; y éstos pueden recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, que dicta lo que se llama una resolución; las resoluciones de la Dirección tienen carácter vinculante para todos los Registros; además su gran prestigio y autoridad hacen que hayan sido casi siempre unánimemente seguidas y que funcionen como factor decisivo en la unificación de la práctica registral; se publican en el BOE, junto con las dictadas en recursos contra la calificación de Registros Mercantiles y de Registros de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento; y forman, desde la creación de la Dirección en 1863, un gran cuerpo doctrinal que se ha llamado ?jurisprudencia registral?, más por sus méritos que por su naturaleza, ya que no pueden considerarse como jurisprudencia en sentido estricto, ni sirven para fundamentar el recurso de casación, aunque sean de uso y cita frecuente para el propio Tribunal Supremo. Se suelen recoger y comentar en casi todas las revistas jurídicas (el autor de los módulos lo hace en la Revista Jurídica de Cataluña).

Pues bien, esta jurisprudencia registral puede encontrarse en la Jurisprudencia Registral de Roca Sastre (hasta 1977; diez volúmenes de Bosch, Casa Editorial; obra agotada, que tiene que buscarse en bibliotecas); y en la Jurisprudencia Registral, de Amorós y otros (desde aquella fecha, cinco volúmenes de Tecnos, que sí está en las librerías). También se puede encontrar, resumida y comentada, en Comentarios de Jurisprudencia Registral (1978-2002), de Pedro Ávila Navarro (autor de los módulos), Ed. Bosch, Barcelona, 2003 y 2006.

 

El que se dedique al Derecho Hipotecario tendrá que adquirir varias de estas obras; por ahora no es necesario. Las resoluciones más recientes irán apareciendo a lo largo del curso; su texto completo puede consultarse en la página del BOE (donde aparecen en PDF); y las más antiguas pueden consultarse en las bases de datos de la Biblioteca UOC; Si tenéis problemas con la búsqueda de alguna resolución que os interese, se la podéis pedir al consultor de la asignatura.

 

iii.- Legislación.

Los cuerpos normativos más utilizados durante el curso serán la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario:

¿¿La Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1861, fue la que introdujo en España un sistema de Registro de la Propiedad de corte germánico, que es el que hoy subsiste (antes habían existido las contadurías de hipotecas, creadas por Real Pragmática de 31 de enero de 1768, pero no eran un registro de derechos reales en general, sino de cargas o gravámenes); la Ley fue objeto de numerosas reformas posteriores (en 1869, 1877, 1909); pero la más importante fue la realizada por la Ley de 30 de diciembre de 1944, recogida después en el Texto Refundido, por Decreto de 8 de febrero de 1946; como puede suponerse, este texto ref ndido ha sido también objeto de numerosas reformas posteriores, pero ya de menor extensión e importancia. Las últimas importantes modificaciones son las llevadas a cabo por las mal llamadas leyes de Acompañamiento? La primitiva Ley Hipotecaria fue complementada con numerosas órdenes y decretos que regulaban los detalles de una materia tan nueva; en desarrollo de la Ley de 1909 se dictó el Reglamento Hipotecario de 1915; y éste fue sustituido por el actualmente vigente, que es el que se dictó en desarrollo de la Ley de 1944-46, por Decreto de 14 de febrero de 1947; también objeto de numerosas reformas, algunas de gran importancia; una de las últimas, por RD. 1867/1998, de 4 de septiembre (Decreto que a su vez ha estado parcialmente anulado por varias sentencias del Tribunal Supremo); y también ha de tenerse en cuenta el RD. 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias del Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción al Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística (que, quizás por su extensión, no se estructuró como reforma, sino como complemento).

Las posibles novedades posteriores a la redacción de los módulos se comunicarán a los alumnos en los comentarios semanales; también recibirán en las primeras semanas del curso la Ley Hipotecaria y su Reglamento, actualizados, en formato Word.

Debe advertirse que las reformas del Reglamento han sido tan varias y tan traumáticas que hoy es difícil saber cuál es la redacción vigente de algunos artículos, y pueden encontrarse ediciones con textos ligeramente diferentes.

Tenedlo en cuenta si queréis comprar un ejemplar de la Ley Hipotecaria y procurar que esté actualizada según la última reforma de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad.

Amunt

La Normativa académica de la UOC dispone que el proceso de evaluación se fundamenta en el trabajo personal del estudiante y presupone la autenticidad de la autoría y la originalidad de los ejercicios realizados.

La falta de originalidad en la autoría o el mal uso de las condiciones en las que se hace la evaluación de la asignatura es una infracción que puede tener consecuencias académicas graves.

El estudiante será calificado con un suspenso (D/0) si se detecta falta de originalidad en la autoría de alguna actividad evaluable (práctica, prueba de evaluación continua (PEC) o final (PEF), o la que se defina en el plan docente), ya sea porque ha utilizado material o dispositivos no autorizados, ya sea porque ha copiado de forma textual de internet, o ha copiado de apuntes, de materiales, manuales o artículos (sin la citación correspondiente) o de otro estudiante, o por cualquier otra conducta irregular.

La calificación de suspenso (D/0) en la evaluación continua (EC) puede conllevar la obligación de hacer el examen presencial para superar la asignatura (si hay examen y si superarlo es suficiente para superar la asignatura según indique este plan docente).

Cuando esta mala conducta se produzca durante la realización de las pruebas de evaluación finales presenciales, el estudiante puede ser expulsado del aula, y el examinador hará constar todos los elementos y la información relativos al caso.

Además, esta conducta puede dar lugar a la incoación de un procedimiento disciplinario y la aplicación, si procede, de la sanción que corresponda.

La UOC habilitará los mecanismos que considere oportunos para velar por la calidad de sus titulaciones y garantizar la excelencia y la calidad de su modelo educativo.

Amunt

Esta asignatura se puede superar por una doble vía: por un lado, a partir de la evaluación continua ( EC) y una prueba de síntesis ( PS ) y , por otro lado , con la realización de un examen final ( EX ) .
- Para hacer la PS hay que haber superado la EC.
- Para hacer el EX no hay que haber superado la EC.
- En caso de haber superado la EC existe la opción de optar por el EX en vez de la PS .
La fórmula de acreditación de la asignatura es la siguiente: EC + PS o EX.

 

Amunt